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創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)生背景及產(chǎn)業(yè)鏈模式（附報告目錄）

1、改造及運營創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的起源與發(fā)展

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是城市產(chǎn)業(yè)不斷轉(zhuǎn)型、新經(jīng)濟不斷涌現(xiàn)的產(chǎn)物，伴隨文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展而形成。在改造老舊物業(yè)的基礎(chǔ)上進行創(chuàng)意園產(chǎn)業(yè)園運營，是在對原有工業(yè)建筑物更新與物業(yè)改造后進行的再次有效利用。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園最早可追溯至19世紀的英國工業(yè)革命時期，當(dāng)時由于環(huán)境污染與工業(yè)化的快速發(fā)展相伴而生,導(dǎo)致城市環(huán)境極為惡劣，使得提升城市功能及改善居住環(huán)境成為亟待解決的問題，因此早期的城市更新與物業(yè)改造以解決城市居住環(huán)境為主,基本由政府主導(dǎo)、帶有福利主義色彩。

相關(guān)報告：北京普華有策信息咨詢有限公司《2020-2026年中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃研究報告》

 
隨著城市更新和物業(yè)改造的責(zé)任和權(quán)限逐步下放至地方,民營資本部門在城市發(fā)展與更新中扮演了越來越重要的角色。19世紀70年代，美國內(nèi)城衰落，中產(chǎn)階級郊區(qū)化日益加劇，城市更新轉(zhuǎn)向以中心區(qū)商業(yè)復(fù)興為主，通過商業(yè)團體的運作振興衰敗的內(nèi)部城區(qū)，并以此與日趨繁榮的郊區(qū)相互競爭。這一時期，公私合作伙伴關(guān)系作為經(jīng)濟發(fā)展的公共政策被正式提出，地方政府通過利用民營資本，提高再開發(fā)項目的可行性。地方政府通過提供政策支持、融資借貸、土地整理、物業(yè)租賃等服務(wù)，對民營資本開發(fā)城市更新提供更多的公共資源和支持。此時的城市更新以老舊城區(qū)商業(yè)化改造為主要方向，由政府及民營資本共同參與。

20世紀90年代以來，城市更新從房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)、以振興經(jīng)濟為目的的商業(yè)性開發(fā)走向經(jīng)濟、社會、環(huán)境等多目標的綜合治理。公私合作從政府直接提供資助的“贈予型”發(fā)展到合資入股以回收投資的“入股型”,公私關(guān)系從投資型合作伙伴關(guān)系向社會型合作伙伴關(guān)系演進。同時，隨著城市產(chǎn)業(yè)不斷轉(zhuǎn)型升級，國外發(fā)達國家同樣面臨著城市更新中既有建筑再利用難題。出于對推動文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展、保護環(huán)境、節(jié)約資源、發(fā)展經(jīng)濟、保護歷史建筑的考慮，國外發(fā)達國家也紛紛將再利用定位為建筑開發(fā)利用與城市建設(shè)的基礎(chǔ)方式之-,對老舊工業(yè)建筑(群)進行更新和物業(yè)改造，重新打造成集商業(yè)辦公、文化創(chuàng)意、產(chǎn)品發(fā)布、資源交流、咨詢服務(wù)、信息平臺、會議展覽、休閑娛樂、餐飲服務(wù)、線下沙龍等多功能綜合性的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的發(fā)展得到大力支持。

隨著世界范圍內(nèi)城市更新推進和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展，目前國際上已擁有眾多可借鑒的改造運營文化創(chuàng)意園案例，包括英國倫敦金絲雀碼頭、美國圣安東尼奧珍珠啤酒廠、奧地利維也納煤氣罐城、美國紐約曼哈頓高線公園、美國蘇荷工業(yè)園區(qū)、英國倫敦卸煤廠等。

2、中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展背景

目前，我國大量創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是在既有建筑(群)的基礎(chǔ)上進行改造所建成。由于我國存量較大的老舊工業(yè)建筑己漸漸無法滿足城市更新與升級的要求，同時國外的成功改造案例也得到了政府、行業(yè)主管部門、專業(yè)機構(gòu)和行業(yè)企業(yè)的廣泛關(guān)注和借鑒。在國家和地方政策的鼓勵下，我國較多的城市地區(qū)著手將老舊工業(yè)建筑改造成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)等，并在最近幾年取得了較為快速的發(fā)展。

3、產(chǎn)業(yè)鏈模式分析

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)鏈的主要參與方包括政府、物業(yè)持有方、園區(qū)運營商和入駐企業(yè)。

（1）政府

政府為促進創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同時加快城市更新進程，陸續(xù)出臺了一系列促進創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展和引導(dǎo)老舊廠房改造更新的政策。政府作為政策制定者以及產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)者，其支持城市更新和加快創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的驅(qū)動因素如下:

A、增強城市的競爭力

將老舊工業(yè)廠房更新改造成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的城市更新建設(shè)可以吸引文化創(chuàng)意企業(yè)或高端服務(wù)業(yè)公司入駐，從而促進區(qū)域經(jīng)濟增長、增加稅收、創(chuàng)造大量就業(yè)崗位、吸引高端創(chuàng)意人才集聚;而在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中，創(chuàng)意企業(yè)的集聚又可以進行產(chǎn)業(yè)鏈合作、信息共享，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈升級。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園成為城市更新、產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)能級提升的物理載體，亦是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)培育的孵化器和加速器，因此可以有效提升城市競爭力。

B、提高城市宜居性

通過城市更新來提升生活質(zhì)量是中國城市實施改造升級的核心目標，這將會實現(xiàn)多方共贏。將老舊工業(yè)廠房更新改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，可以在保留城市歷史底蘊的前提下有效改善城市景觀、吸引文化創(chuàng)意企業(yè)或高端服務(wù)業(yè)公司入駐，進而增加工作機會、增加城市旅游資源以及提高居民的生活環(huán)境和健康水平,從而增加城市宜居性。

C、確保城市的可持續(xù)發(fā)展

城市環(huán)境問題已經(jīng)成為近些年政府需要應(yīng)對的主要問題之一。而老舊廠房的改造是在現(xiàn)有廠房的基礎(chǔ)上進行科學(xué)設(shè)計改造，既可以有效避免建筑資源的浪費、減少拆除、重建的能源消耗，又能降低老舊廠房因落后設(shè)計引發(fā)意外事故的風(fēng)險，提升土地利用效率。因此，老舊廠房再利用這種可持續(xù)發(fā)展的城市建設(shè)方式得到政府的支持。

D、服務(wù)中小微企業(yè)

政府積極支持中小微企業(yè)的發(fā)展，近年來從中央到地方推出一系列促進中小微企業(yè)發(fā)展的政策措施并支持創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)是以第三方公共服務(wù)平臺的形式，通過市場化手段服務(wù)中小微企業(yè)，能夠更加精準地契合中小微企業(yè)發(fā)展過程中的實際需求、為中小微企業(yè)提供符合其發(fā)展階段的服務(wù),屬于支持中小微企業(yè)發(fā)展的市場化實踐。

（2）物業(yè)持有方

很多老舊廠房的物業(yè)持有方通常是傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)，由于城市產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型以及城市化的大幅度提升,很多工廠園區(qū)因此閑置。而這些老舊廠房往往處于城市較為優(yōu)越地段、土地價值較高，但由于政策及歷史原因物業(yè)持有方無法對該等物業(yè)進行出讓、盤活資源，因此在持有物業(yè)的同時將廠房進行更新改造加以利用，能夠增加租金收入，對物業(yè)持有方而言能夠改善經(jīng)營、盤活物業(yè)資源。

（3）園區(qū)運營商

園區(qū)運營商作為園區(qū)的更新改造和運營管理者，協(xié)助地方政府進行城市更新的推進，幫助物業(yè)持有方盤活物業(yè)資源，并向入駐企業(yè)提供租賃、物業(yè)管理、專業(yè)服務(wù)等多方位服務(wù)，在提供上述服務(wù)過程中實現(xiàn)經(jīng)濟收益和自身業(yè)務(wù)發(fā)展。

（4）入駐企業(yè)

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的入駐客戶主要是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型中小微企業(yè),在選擇辦公物業(yè)的時候考慮的因素包括租賃成本、項目區(qū)位、改造效果(包括建筑風(fēng)格、使用材料、內(nèi)部條件、采用的技術(shù)以及綠色指標等)、業(yè)態(tài)匹配以及提供的物業(yè)、專業(yè)服務(wù)。老舊建筑改造而成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園以其高性價比的租賃價格、優(yōu)越的地理位置、獨特的創(chuàng)意建筑風(fēng)格以及園區(qū)運營商的專業(yè)服務(wù)而對租戶形成較大的吸引力，能夠為大量處于早期發(fā)展階段、經(jīng)濟實力有限的中小微創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新型企業(yè)提供重要的發(fā)展保障。

4、行業(yè)發(fā)展趨勢

（1）國內(nèi)各大城市的存量房產(chǎn)數(shù)量巨大

目前，在國內(nèi)各大中城市，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、城市建設(shè)等原因，導(dǎo)致大量工業(yè)用房閑置。這些存量老工業(yè)用房的處置，給發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)帶來了挑戰(zhàn)和機遇。以往城區(qū)內(nèi)解決老工業(yè)建筑，主要是以轉(zhuǎn)讓城區(qū)工業(yè)用地使用權(quán)形式，開發(fā)商在取得土地使用權(quán)后僅利用了土地的開發(fā)價值，而工業(yè)廠房、辦公室等大部分工業(yè)資源成為了廢棄的垃圾。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)注入空置率越來越高的工業(yè)建筑，有助于推動當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從傳統(tǒng)制造業(yè)向創(chuàng)造業(yè)轉(zhuǎn)變，并提升制造業(yè)退出城區(qū)后工業(yè)遺留資源的價值。

國內(nèi)二三線城市存在較多的新建商業(yè)用房，由于資金短缺或市場定位等因素導(dǎo)致閑置，也為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)提供了資源和機會。諸如圣博華康這樣的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)規(guī)劃投資開發(fā)運營機構(gòu)，通過對商業(yè)用房重新規(guī)劃和改建，成為有品牌，有內(nèi)容的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從而提升商業(yè)用房的價值創(chuàng)造力。

（2）文化創(chuàng)意園區(qū)投資主體和開發(fā)模式呈現(xiàn)多元化趨勢

目前我國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的投資主體呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢，除政府給予直接和間接的投資外，各種民營企業(yè)、私營企業(yè)以及社會團體等紛紛投資建設(shè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。以杭州市政府規(guī)劃的“十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”為例，其中西湖創(chuàng)意谷、之江文化創(chuàng)意園、杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地、西溪創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、白馬湖生態(tài)創(chuàng)意園產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為國有，西湖數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)園為集體投資，創(chuàng)意良渚基地為民營資本投資，運河天地文化創(chuàng)意園及下沙大學(xué)科技園為國有、民營合資型。文化創(chuàng)意園區(qū)目前主要有兩類開發(fā)模式，一類是政府和國有企業(yè)主導(dǎo)的自有土地開發(fā)模式，另一類是專業(yè)文創(chuàng)園區(qū)開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)的租入土地開發(fā)模式。自有土地開發(fā)模式通過園區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢提高租售率，租入土地開發(fā)模式相對側(cè)重于園區(qū)服務(wù)功能和品牌價值。

（3）入駐文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)以中小型企業(yè)居多并行業(yè)集中度高

中小企業(yè)在我國發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中發(fā)揮著重要作用，但由于自身資金和資源能力有限，往往被產(chǎn)業(yè)園區(qū)低廉的租金和完善的公共配套設(shè)施所吸引進而入駐園區(qū)。